L’achat d’une propriété aux États-Unis

Par David Altro
Illustration : Ryan Snook

La fiducie transfrontalière permet d’éviter de payer des droits de succession onéreux tant au Canada qu’aux États-Unis

Avec la chute qu’ont subi les prix de l’immobilier dans le sud des États-Unis ces dernières années et la force relative de notre dollar, il n’est pas étonnant qu’un certain nombre de Canadiens envisagent l’acquisition d’une propriété au sud de la frontière. Une telle acquisition pose toutefois des problèmes complexes en matière de planification successorale et fiscale.

Prenons l’exemple des époux Brad et Angelina, tous deux citoyens et résidents canadiens. Leurs deux enfants, Bonnie, 29 ans, et Matt, 26 ans, sont eux aussi citoyens et résidents canadiens. Le couple prévoit acheter un appartement en Floride pour 1,5 M$ US et conclure l’opération comptant avant de refinancer de 50 % à 60 % du prix d’achat (soit de 750 000 $ à 1 M$ US). Leur patrimoine est d’environ 15 M$ US, soit environ 6,5 M $ (y compris une assurance-vie de 2 M$ US) pour Brad et environ 8,5 M$ US pour Angelina. Ils n’ont ni actions ni obligations de sociétés américaines et ils souhaitent limiter l’incidence des droits de succession américains sur leur patrimoine.

Problèmes liés au fait d’être personnellement propriétaire
L’homologation (probate) est une procédure judiciaire nécessaire pour permettre la transmission des biens d’un défunt à ses héritiers. Selon les lois de la Floride, des droits d’homologation pouvant atteindre près de 3 % de la valeur des biens du défunt situés dans l’État (dans notre exemple : 1,5 M $ US) sont exigibles lors du décès, soit environ 45 000 $ US selon la valeur actuelle de l’immeuble. Cette valeur connaîtra très probablement une augmentation considérable d’ici au décès des propriétaires, de même qu’en ce qui a trait aux droits d'homologation.

Une autre situation problématique est celle du propriétaire frappé d’incapacité, ce qui introduit alors la procédure de mise sous curatelle. Selon cette procédure judiciaire, la personne qui n’est plus en mesure d’exercer certaines fonctions de la vie quotidienne voit son incapacité constatée par un tribunal et se trouve privée du droit de prendre certaines décisions. Le tribunal doit alors déterminer s’il est nécessaire de nommer un curateur pour exercer les droits dont la personne se trouve privée. La mise sous curatelle nécessite l’établissement d’un mandat juridique et peut se révéler coûteuse.

Comme l’homologation et la mise sous curatelle sont des procédures qui peuvent être longues et qui sont susceptibles de geler la succession, nous structurerons les affaires du couple afin d’éviter qu’il y soit assujetti.

L’Internal Revenue Code (IRC) et la Convention fiscale Canada–États-Unis contiennent des règles portant sur l’'applicabilité des droits successoraux américains dans le cas d’un résident canadien possédant des biens américains à son décès. Ainsi, dans le cas où la valeur des biens situés aux États-Unis est inférieure à 60 000 $ US, il y a exonération totale des droits de succession américains. Même lorsque la valeur des biens situés aux États-Unis excède 60 000 $ US au décès, on peut éviter les droits successoraux américains en appliquant la Convention fiscale, une exonération étant prévue dans le cas où la valeur du patrimoine total de la succession n'excède pas 3,5 M$ US. (Il s’agit de la règle pour 2009, susceptible de changer en vertu de la loi actuelle ou de projets de loi présentés au Sénat et au Congrès. Nous devrions être fixés à ce sujet d’ici la fin de l’année.)

Il peut cependant y avoir des droits de succession à payer si la valeur des biens situés aux États-Unis excède 60 000 $ US et que celle de l’ensemble du patrimoine de la succession excède 3,5 M$ US. Le montant des droits de succession est alors établi en soustrayant, du montant des droits de succession qui seraient autrement exigibles, un crédit calculé en multipliant l’exonération par une fraction dont le numérateur correspond à la valeur des biens situés aux États-Unis, et le dénominateur, à la valeur du patrimoine total de la succession.

Supposons que Brad décède en 2009, sans que ses biens américains aient fait l’objet d’une planification successorale (voir tableau ci-contre). La succession risque alors d’être assujettie à des droits de 219 846 $ US, compte tenu d’un patrimoine total de 6,5 M$ US et d’un bien immobilier américain de 1,5 M$ US. (Selon l’article 2040(a) de l’IRC, lorsqu’un bien est la propriété conjointe des époux, sa valeur totale est incluse dans la succession de celui qui décède le premier.)

Il y a deux façons d’atténuer l’incidence fiscale dans le cas où Angelina survit à Brad. D’abord, l’IRC et la Convention fiscale prévoient un crédit sur la donation au conjoint survivant. Compte tenu de la valeur du patrimoine de Brad, le crédit suffit à éliminer tous droits de succession à son décès. Au décès d’Angelina, les droits de succession américains seraient de 410 220 $ US (le bien immobilier américain et l’ensemble du patrimoine valant respectivement 1,5 M$ et 15 M$ US) selon les valeurs et l’exonération de 2009. Notons toutefois qu’un crédit est prévu dans le cas où le dernier vivant décède peu de temps après son conjoint. Si Angelina mourait la première, des droits de succession de 42 000 $ US seraient exigibles malgré le crédit sur la donation au conjoint survivant, étant donné la valeur élevée du patrimoine total de la succession.

Mais il reste encore une façon d’éliminer les droits de succession : le conjoint survivant peut demander le roulement des biens américains du défunt dans une fiducie américaine admissible (qualified domestic trust) faisant partie des fiducies transfrontalières. Le crédit sur la donation au conjoint survivant ne s’applique toutefois pas dans un tel cas.

Stratégies potentielles
Achat du bien et mise en fiducie
Nous recommandons de procéder à l’achat du bien immobilier par l’entremise de deux fiducies transfrontalières (une pour chaque conjoint) qui détiendraient chacune 50 % du bien. C’est la part correspondante qui se retrouvera dans la succession de chaque conjoint. On évitera ainsi l’application de l’article 2040(a) de l’IRC, selon lequel la succession du premier à décéder est imposée sur la valeur totale du bien possédé conjointement par les deux époux. Les fiducies transfrontalières sont structurées de telle sorte que lorsqu’un premier conjoint décède, 50 % de la valeur du bien demeure dans la fiducie du défunt plutôt que de s’ajouter à la part du conjoint survivant. Au décès du dernier vivant, la participation dans chaque fiducie sera répartie également entre Bonnie et Matt. Le bien américain sera ainsi à l’abri des créanciers et ne sera pas touché en cas de divorce.

Donc, la mise en place de fiducies transfrontalières permet d’éviter entièrement les droits et les procédures d'homologation relatifs au bien en cause, tant au Canada qu’aux États-Unis, ainsi que de réduire ou d’éliminer les droits de succession américains, tout en préservant les crédits canadiens pour impôt étranger prévus par la Convention fiscale Canada–États-Unis. Elle permet aussi de mettre le bien à l’abri des créanciers du bénéficiaire ou de le soustraire au partage en cas de divorce du bénéficiaire.

Enfin, les biens en fiducie ne sont généralement pas touchés par la mise sous curatelle dans le cas où l’un ou l'autre des conjoints est frappé d’incapacité. La gestion des biens peut être prise en charge par un fiduciaire succédant sans l’intervention d’un tribunal. La fiducie transfrontière de chacun des conjoints compte un constituant, un fiduciaire et un bénéficiaire. Le conjoint agit comme cofiduciaire. Personne d’autre n’intervient du vivant du constituant.

À moins que la fiducie ne gagne un revenu de location, il n’y a pas de déclaration annuelle à produire aux administrations fiscales américaine et canadienne. Pas besoin non plus de recourir annuellement aux services d'un comptable ou d’un conseiller juridique. De plus, une fois qu’elle a été établie pour une première propriété, la fiducie pourra accueillir sans modification ni coût supplémentaire tout autre bien immobilier subséquemment acquis en Floride.

Par ailleurs, si le couple décidait de ne conserver aucun bien en Floride, il n’aurait pas besoin de procéder à la dissolution ou à la liquidation des fiducies, ni de recourir à des services juridiques ou comptables. Ces fiducies sont essentiellement «sans entretien» et révocables : les clauses peuvent être modifiées ou supprimées à volonté, et en cas de cession du bien, le produit de la cession va directement aux individus plutôt qu’aux fiducies.

Donc, pour ce qui est des droits de succession américains, si chacun des conjoints transmet sa part du bien américain à une fiducie transfrontalière distincte, cela évitera à la succession d’être imposée sur la pleine valeur du bien.

Décotes
Chacune des fiducies peut en outre bénéficier d’une décote qui fait que sa part du bien est évaluée à 600 000 $ US plutôt qu’à 750 000 $ US aux fins des droits de succession américains. Cette décote correspond à l’écart entre la quote-part de la valeur totale du bien (soit 50 % d’environ 1,5 M$ US) et la valeur de la part.

C’est que le fisc américain fonde son évaluation sur la juste valeur marchande des biens, valeur étant définie comme le prix dont conviendraient un acheteur et un vendeur consentants n’agissant pas sous contrainte. Il s’agit souvent d’une zone grise qui se prête à la contestation. Or, la valeur des biens immobiliers et des entreprises peut, selon le mode de propriété de ces biens, faire l’objet d’une décote substantielle, qui réduit conséquemment les droits exigibles.

En effet, si Brad tentait de vendre sa part de 50 %, il ne trouverait peut-être pas d’acheteur sur le marché libre en raison de l’intérêt limité que présente l’achat d’une part ne donnant pas le contrôle du bien. Par exemple, si l'acheteur voulait revendre le bien, Angelina, qui en possède l’autre moitié, s’y opposerait peut-être. C’est pourquoi le marché accorde à la part de Brad une valeur bien inférieure à 50 % de la valeur totale du bien. Il ne serait donc pas justifié d’imposer la succession sur 50 % de la valeur totale du bien.

Selon notre expérience et les recherches menées à ce sujet, dans les cas où le bien est détenu par l’entremise de deux fiducies transfrontalières, le fisc américain accepte une décote de l’ordre de 20 % à 33 %. Par prudence, nous utiliserons 20 %.

Donc, si l’on tient compte des décotes et que la propriété est transmise à deux fiducies transfrontalières comme il est proposé, il est possible d’abaisser la valeur des biens imposables aux États-Unis à environ 600 000 $ US (soit 750 000 $ US moins 20 %) sur un patrimoine total de 6,5 M$ US (dans le but de simplifier l’exemple, la décote n’est pas reflétée dans le dénominateur) dans le cas où Brad décède le premier.

Si son décès avait lieu en 2009, le montant estimatif des droits de succession américains serait de 58 418 $ US. Angelina lui survivant, aurait droit au crédit sur la donation au conjoint survivant prévu par l’IRC, de sorte que la succession n’aurait pas de droits à payer (voir tableau «Si Brad meurt le premier»). Il est à noter que ce crédit s'ajoute au crédit unifié.

Si Angelina décédait la première, les droits de succession seraient de 90 038 $ US, toujours dans l’hypothèse que le bien est détenu par les deux fiducies transfrontalières et compte tenu des décotes. Les droits de succession seraient toutefois complètement éliminés par le crédit sur la donation au conjoint survivant (voir tableau «Si Angelina meurt la première»). La question des droits de succession ne serait toutefois pas entièrement réglée, car des droits de 134 568 $ US seraient exigibles au décès de Brad (voir tableau «Second décès» à la page 39).

Emprunt hypothécaire sans recours contracté en Floride
Le financement par emprunt hypothécaire sans recours permet de réduire la valeur du bien imposable aux États-Unis, le montant de l’emprunt étant soustrait de la valeur du bien imposable lors du décès. Un emprunt hypothécaire ordinaire ne permet pas d’opérer une telle réduction dans le cas d’un non-résident des États-Unis. Les résidents du Canada peuvent contracter un emprunt sans recours auprès de RBC Bank (USA). Comme nous l'avons dit, nous nous attendons à ce que le fisc américain considère une décote de 20 % de la valeur du bien, étant donné qu’il est détenu par deux fiducies. La valeur après décote serait donc de 1,2 M$ US.

Si le couple contracte auprès d’une banque américaine un emprunt hypothécaire sans recours de 60 % de la valeur du bien (le maximum qu’il est possible d’obtenir), c’est-à-dire de 900 000 $ US pour un bien de 1,5 M$ US, la valeur imposable nette serait de 150 000 $ US pour chacun des conjoints (après décote compte tenu des deux fiducies). Chacun des conjoints acquitterait 50 % du prix d’achat par l’entremise de son propre compte bancaire. La fiducie de chaque conjoint serait réputée posséder 50 % du bien.

La création des fiducies, les décotes et le refinancement de l’achat par un emprunt hypothécaire sans recours ont pour effet d’éliminer en grande partie l’incidence des droits de succession. Ainsi, puisque chacune des fiducies possède 50 % du bien et assume 50 % de l’emprunt hypothécaire sans recours, la valeur assujettie aux droits de succession américains serait de 150 000 $ US pour chacun des conjoints (1,5 M$US, moins décote de 20 %, divisé par deux, moins 50 % de l’emprunt sans recours de 900 000 $).

Dans ce contexte, si le couple décédait en 2009, les droits de succession seraient de 24 242 $ US, plutôt que de 134 568 $ US comme il était indiqué précédemment.

Déductibilité des intérêts
S’ils disposent des liquidités nécessaires, les conjoints auraient avantage à régler au comptant la totalité du prix d’achat et à refinancer leur acquisition une fois celle-ci conclue. Ils pourront alors placer le produit de l’emprunt au Canada et déduire de leurs revenus de placement canadiens les intérêts sur l’emprunt hypothécaire qu’ils ont contracté aux États-Unis.

Valeur de la succession tous pays confondus
Plus la valeur du patrimoine de la succession tous pays confondus est élevée, plus le montant du crédit unifié prévu par la Convention fiscale est faible et plus il y a de droits de succession à payer. Donc, si Angelina meurt la première et laisse 8,5 M$ US à Brad, le patrimoine de ce dernier totalisera 15 M$ US, et des droits de succession de 24 242 $ US seront exigibles à son décès, même si la planification successorale proposée a été établie.

Fiducies testamentaires transfrontalières canadiennes au bénéfice du conjoint
On peut modifier un testament canadien afin d’éviter la situation décrite précédemment. Les testaments de Brad et d’Angelina devraient donc être modifiés afin de prévoir que chacun lègue son patrimoine à son conjoint par l'entremise d’une fiducie testamentaire transfrontalière au bénéfice de celui-ci.

Pour le fisc américain, les biens se trouvant en fiducie au bénéfice du conjoint survivant (c’est-à-dire le patrimoine de 8,5 M$ US qu’Angelina lèguerait à Brad selon son testament révisé) ne font pas partie de la succession au décès de celui-ci.

Par conséquent, le patrimoine total de Brad à son décès serait de 6,5 M$ US plutôt que de 15 M$ US, et les droits de succession, de 5 205 $ US plutôt que de 24 242 $ US. Si Angelina décédait la dernière, la valeur de son patrimoine total serait toujours de 8,5 M$ US, mais les droits de succession seraient de 13 109 $ US au lieu de 24 242 $ US. Par ailleurs, il est à noter que l’utilisation de fiducies au bénéfice du conjoint présente également des avantages sur le plan strictement canadien.

Emprunt hypothécaire privé sans recours
Afin d’éliminer totalement les droits de succession américains, le couple pourrait contracter, moyennant une deuxième hypothèque, un emprunt sans recours de 200 000 $ US auprès d’un prêteur privé américain, et placer le produit de l’emprunt. La valeur assujettie aux droits de succession américains passerait alors à 100 000 $ US.

Le bien étant détenu par deux fiducies, la valeur imposable nette serait de 50 000 $ US pour chacune d’elles. Si les deux conjoints décédaient en 2009, les droits de succession seraient nuls au premier décès, et de 102 $ US au second. L’utilisation d’emprunt hypothécaire sans recours permet d’éliminer les droits de succession américains.

Toujours dans le but de limiter l’incidence de ces droits de succession, l’utilisation d’autres types de structure pourrait être envisagée, qu’il s’agisse d’une société par actions canadienne, d’une société en commandite canadienne, d’une fiducie familiale discrétionnaire canadienne ou d’une société à responsabilité limitée floridienne. L’utilisation de ces entités présente toutefois certains inconvénients, dont les suivants :

les taux d’imposition des gains en capital sont élevés pour les sociétés par actions canadiennes : elles doivent payer l’impôt fédéral américain de 34 %, plus l’impôt de la Floride de 5,5 %, tandis que dans le cas des fiducies transfrontalières, le taux fédéral est de 15 % pour un bien détenu à long terme (plus de 12 mois) et le gain n’est pas imposé par la Floride;
dans le cas d’une société par actions canadienne, l’utilisation personnelle du bien pourrait constituer un avantage conféré à un actionnaire, dont celui-ci devra ajouter la valeur à ses revenus de source canadienne;
les banques américaines n’accordent généralement pas de prêts hypothécaires aux entités de la sorte;
le fisc américain est d’avis qu’il peut lever le voile de la personnalité juridique et imposer les droits de succession comme si le bien avait directement appartenu au particulier;
dans le cas des fiducies familiales discrétionnaires canadiennes, la règle des 21 ans (cession réputée) pose problème;
la transmission à l’entité d’un bien américain que le particulier possédait constitue une cession réputée qui, si le bien s’était apprécié, donne immédiatement lieu à un gain en capital imposable au Canada (il est toutefois possible de retarder, dans certains cas, l’imposition du gain en capital en invoquant les dispositions de roulement prévues dans la législation fiscale canadienne);
si le particulier continue d’utiliser le bien qu’il a transmis à une fiducie familiale discrétionnaire ou une société en commandite canadienne, le fisc américain pourrait agir comme si le bien était détenu personnellement et imposer la succession au décès du particulier;
la création de l’entité peut comporter des frais juridiques importants et il peut y avoir des déclarations annuelles à produire.

Conclusion
La planification visant à limiter les droits de succession et d’homologation américains pour le résident canadien doit tenir compte des faits propres à chaque cas.

L’exemple que nous avons étudié présente des stratégies de planification fiscale et successorale sophistiquées, mais prudentes, que nous avons réellement employées pour nos clients. Il a ainsi été possible d’éviter la procédure d’homologation et d’obtenir un certificat de décharge sans payer de droits de succession. Bien que certains éléments de ces stratégies puissent être mis en place au premier décès, il importe d’établir la structure appropriée et de constituer la documentation pertinente dès l’acquisition du bien pour arriver à réduire le plus possible l’incidence fiscale.

(Les solutions proposées valent pour tous les États où il est fréquent que des Canadiens aient une résidence secondaire : Floride, Arizona, Californie, Hawaï, etc.)

David Altro est l’associé directeur d’Altro & associés, SENCRL, qui a des bureaux au Canada et aux États-Unis.

Garnet Anderson, CA, CFA, vice-président et gestionnaire de portefeuille chez Tacita Capital Inc., à Toronto, dirige cette rubrique. On peut le joindre à ganderson@tacitacapital.com.