La cession-bail, une option à envisager

Par Donald Kason
Illustration : Gary Clement

La cession-bail peut constituer une option de financement avantageuse dans la conjoncture actuelle du marché du crédit

Les remous sur les marchés financiers américains ont entraîné un resserrement du crédit qui s’est propagé au Canada et à d’autres parties du monde. Pour de nombreuses sociétés au Canada, les conditions de crédit sont aujourd’hui plus restrictives qu’à tout autre moment depuis le début de la décennie. Si les prêteurs exigent des garanties accrues, des clauses de sauvegarde ainsi que des ratios de couverture plus restrictifs, la marge d’intérêt est la plus grande depuis longtemps.

Tout cela se produit dans un contexte où certains secteurs de l’économie sont en expansion alors que la production ralentit dans d’autres, surtout dans le secteur manufacturier dans l’Est du Canada. Sur les marchés du crédit actuels, la cession-bail peut constituer une solution de financement attrayante par rapport au financement traditionnel.

Malgré la compression actuelle des marchés du crédit, certains actifs immobiliers sont toujours prisés comme classe d’actif à long terme par plusieurs investisseurs institutionnels, ce qui crée un marché de financement de repli pour les sociétés qui détiennent le bon type d’immeuble.

Les sociétés qui exploitent des entreprises voudront peut-être, par le truchement d’une cession-bail, monétiser les immeubles qu’elles détiennent et utilisent. La vente de ces actifs immobiliers à des investisseurs permet à une société de réunir des capitaux tout en conservant les avantages liés à l’exploitation de ses installations actuelles (emplacement, prise à bail, aménagement matériel, etc.) par l'entremise d’un contrat de location à long terme.

Une société préférera peut-être ne pas voir ses immeubles inscrits à l’actif, ou encore voudra bénéficier d’une source de financement sans nécessairement présenter une obligation au titre d’une dette à son bilan.

Vendre ses bureaux ou ses installations industrielles peut constituer le meilleur moyen d’y arriver. Certains types de baux peuvent devoir être traités comme des contrats de location-acquisition, mais les baux immobiliers ordinaires représentent généralement des engagements hors bilan. Les organismes publics peuvent également recourir à la cession-bail pour transférer le risque lié à la gestion et à la propriété d’immeubles gouvernementaux à des tiers qui sont mieux outillés pour le gérer.

Pour la société qui vend ses actifs immobiliers, la cession-bail génère des liquidités qui peuvent être appliquées au remboursement de la dette ou dégager des capitaux propres qui seront investis de façon plus efficace et avantageuse. Outre les liquidités qu’elle génère, d'autres avantages peuvent motiver la conclusion d’une cession-bail.

Elle assure à la société l’utilisation continue, pour l’avenir prévisible, des installations qui sont essentielles à ses activités, tout en offrant plus de flexibilité à long terme pour répondre à l’évolution des marchés.
Elle réduit, et dans certains cas, élimine les clauses restrictives qui pourraient, dans le cas d’un financement traditionnel par emprunt, entraîner une défaillance si le chiffre d’affaires et les résultats d’exploitation devaient amorcer un déclin.
Elle permet d’atteindre une quotité de financement des immeubles de 100 % (ou plus), ce qui n’est pas possible dans le cadre d’un financement hypothécaire traditionnel.
Elle permet à la société de se concentrer sur ses principales activités, dont les rendements sont supérieurs à ceux que pourrait lui procurer la propriété d’immeubles.
Elle élimine une dette et peut accroître la capacité de la société d’émettre d’autres instruments d’emprunt afin de pouvoir financer ses activités.
Elle permet de tirer profit des évaluations actuelles d’un marché immobilier à la hausse.
Elle permet de profiter de l’expertise immobilière des acquéreurs, mieux outillés pour répondre à tout problème futur relativement à l'immeuble.
Elle confère le droit de déduire le loyer comme dépense d’exploitation courante et possiblement d’éviter l’impôt sur le capital. (N.B. : le contrat de location doit être considéré comme un financement hors bilan pour éviter l’impôt sur le capital.)
Elle améliore le bilan de la société par l’échange d’immobilisations comptabilisées à une valeur inférieure au marché contre de la trésorerie et est susceptible d’accroître le rendement sur les actifs utilisés dans l’entreprise.

Un désavantage possible d’une cession-bail est que si la valeur de l’immeuble s’est accrue, le propriétaire créera un passif d’impôts exigibles en le vendant à sa juste valeur de marché. Cependant, si cette appréciation n’est pas significative ou si le propriétaire bénéficie de reports de pertes fiscales, les gains imposables découlant de la vente de l’immeuble peuvent être minimisés ou éliminés.

Un exemple classique est le cas d’une société qui, au cours des années, a acquis plusieurs immeubles au Canada où elle fabrique ses produits. La société a soit construit ou réaménagé les bâtiments afin qu’ils conviennent à ses processus de fabrication. Les immeubles ont été acquis pour répondre aux besoins de l’entreprise et se rapprocher de la clientèle, dans des localités où la société avait accès aux matières premières et aux ouvriers qualifiés nécessaires à son processus de fabrication.

La société a acquis les immeubles en utilisant à la fois ses bénéfices d’exploitation (capitaux propres) et des emprunts. Ces acquisitions ont contribué à la croissance de l’entreprise; il s’agit maintenant d’une société solide avec des actifs, des activités rentables et une clientèle fidèle. Toutefois, la société n’est pas un investisseur ou promoteur immobilier professionnel. Son expertise réside dans la fabrication, les ventes et le service à la clientèle. La société a donc décidé de vendre une partie ou la totalité de ses immeubles à un financier et de les reprendre à bail à long terme.

Les modalités du bail, notamment le loyer net, la durée, les options de renouvellement et le traitement des coûts d’entretien et de réparation de l’immeuble auront une incidence sur le prix payé pour l’immeuble. Dans une cession-bail, les documents doivent être rédigés de manière à atteindre un équilibre entre l’objectif de l’acquéreur de détenir le bien qui soit le plus facilement réalisable et celui du vendeur de protéger adéquatement ses intérêts commerciaux pour l’avenir. C’est la recherche de cet équilibre qui rend ces opérations intéressantes.

Autres opérations similaires

La situation décrite est celle d’une cession-bail classique, mais chaque cas comportera ses caractéristiques propres. D’autres vendeurs/preneurs à bail peuvent avoir des objectifs différents. Par exemple, une société peut décider de consolider ses établissements et de desservir tout le Canada à partir d’un seul endroit, afin de libérer des capitaux et de tirer profit des conditions actuelles du marché.
Elle pourrait négocier une cession-bail comportant des baux d’une durée beaucoup plus courte, afin de continuer à mener ses activités en utilisant les actifs immobiliers, mais seulement jusqu’à ce que son objectif à plus long terme soit réalisé. Dans cette variante, la négociation de la vente et de la reprise à bail ressemble davantage à une vente d’immeuble traditionnelle et à la négociation d’un bail à court terme. Bien que ce type d’opération soit techniquement une cession-bail, ses objectifs sont différents et il ne correspond pas aussi étroitement à la structure classique dont nous traitons ici.

Une autre démarche consiste à utiliser la cession-bail plutôt comme technique de financement, auquel cas elle s’apparente davantage à un contrat de construction sur mesure. La société est propriétaire d’un terrain qu’elle désire aménager. Elle conclut donc une entente avec un entrepreneur/promoteur par laquelle celui-ci lui achète le terrain, l’aménage, y construit l’usine de fabrication et la lui loue aux termes d’un bail à long terme qui fournira à l’entrepreneur/promoteur des fonds suffisants pour rembourser son hypothèque et réaliser un profit raisonnable sur la construction de l’immeuble. Dans ces circonstances, le bail est davantage une location-acquisition qu’une location-exploitation et, à l’échéance du bail, le locataire a habituellement le droit d’acheter l’immeuble à un prix réduit (option d’achat à prix incitatif). Encore une fois, bien qu’il s’agisse techniquement d’une cession-bail, cette opération constitue davantage une technique de financement, et une analyse plus poussée de celle-ci sort du cadre du présent article.

Une autre utilisation avantageuse de la cession-bail a lieu dans un contexte de titrisation d’actifs, lorsqu’une structure d’accueil (souvent une « entité peu susceptible de faire faillite ») détient l’immeuble dans le but de réduire ou même d’éliminer le risque commercial. La titrisation implique l’isolement d’un groupe d’actifs productifs de revenus et le transfert de la propriété à des investisseurs par l’entremise d’un instrument financier garanti par les actifs. La titrisation fait généralement intervenir un vendeur, une structure d’accueil (habituellement une fiducie, une société de personnes ou une société de capitaux) et un groupe d’investisseurs. Les investisseurs sont habituellement d’importants investisseurs institutionnels, des investisseurs individuels (hypothèques) et des régimes de retraite.

La société vend les actifs à la structure d’accueil contre de la trésorerie que la structure d’accueil a obtenue auprès des investisseurs. La société reprend ensuite l’immeuble à bail à long terme. Une fois de plus, cette opération est davantage une technique de financement que nous abordons ici afin de susciter l’intérêt du lecteur.

Les acquéreurs peuvent souvent comprendre des caisses de retraite ou des compagnies d’assurance qui, si l’opération est bien structurée, ne paient habituellement pas d’impôt sur le revenu généré par l’immeuble. De plus, comme les caisses de retraite ne paient ordinairement pas d’impôt sur le capital, une cession-bail peut éliminer ce coût.

Ces avantages fiscaux incitent les investisseurs institutionnels ciblant le long terme à offrir de forts prix pour des immeubles de qualité et contribuent à maintenir une tension concurrentielle. Le prix d’actifs immobiliers de qualité, qui procurent un flux de revenus stables et prévisibles provenant des locataires et dont les clauses restrictives sont solides, peut ainsi comporter une prime. Si le bailleur est une entité imposable, il devrait obtenir des conseils fiscaux afin de bien évaluer l’incidence des restrictions relatives aux immeubles locatifs sur sa situation fiscale.

Certaines modalités sont traitées différemment dans le cas d’une cession-bail et dans celui d’un contrat de location normal. En voici des exemples :

Taux de location Dans une opération de crédit-bail typique, le loyer est fixé par rapport au marché. Dans le cas d’une cession-bail, le vendeur/preneur à bail qui jouit d’une bonne cote financière peut vendre l’actif à un prix supérieur à sa juste valeur de marché en augmentant le taux de location au-delà des taux du marché. Cette stratégie peut transformer le crédit-bail en un type de financement par lequel le bailleur accepte les risques d’une résiliation anticipée ou de l’insolvabilité du locataire, s’il est convaincu que les engagements de ce locataire sont assez forts pour justifier les taux de location convenus.
Durée La durée d’une cession-bail est ordinairement plus longue que celle d’un contrat de location normal, soit souvent 20 ans avec des droits de renouvellement étendus.
État de l’immeuble au début du bail Puisque le preneur à bail est à la fois le vendeur et l’occupant, il ne peut s’attendre à ce que le bailleur garantisse l’état de l’immeuble ou sa qualité environnementale. Dans une cession-bail, le bail prévoit donc souvent que le locataire est entièrement responsable des lieux et que le bailleur peut exiger que le preneur assume toutes les charges d’entretien et dépenses en immobilisations, qu’elles résultent d’une détérioration progressive ou d’un sinistre assuré ou non.
Signalétique, agrandissements et modifications Puisque la cession-bail implique habituellement un seul utilisateur, les droits afférents à la signalétique, aux agrandissements et aux modifications sont habituellement conférés au preneur, étant entendu que le bailleur peut exiger que les modifications soient effectuées de manière à augmenter la valeur de l’immeuble. Manifestement, le bailleur cherchera à éviter des modifications adaptées aux besoins du preneur qui n’auraient aucune valeur pour d’autres utilisateurs. Les coûts d’investissement liés aux droits d’agrandissement peuvent être difficiles à budgéter pour le bailleur, à moins qu’il n’en tienne compte lors de la mise en place de la structure de financement de l’immeuble.
Option d’achat Une option d’achat à un prix autre que la juste valeur de marché doit être examinée attentivement par les conseillers fiscaux tant du preneur que du bailleur. Si l’option d’achat à la fin du bail correspond à un prix inférieur à la juste valeur de marché, le loyer pourrait ne pas être intégralement déductible du revenu du preneur à titre de charges d’exploitation s’il est considéré anormalement élevé ou si une partie du loyer sera récupérée lorsque l’immeuble sera éventuellement vendu à profit.
Restrictions à la vente Si le locataire œuvre dans un secteur très concurrentiel, il voudra peut-être inclure dans le bail des dispositions interdisant au bailleur de transférer l’immeuble à un concurrent du preneur, puisque les incidences d’un tel transfert pourraient être inacceptables pour le preneur.

Bien qu'à première vue, une telle restriction au transfert puisse sembler raisonnable, elle pourrait empêcher le bailleur de trouver un prêteur, car les acheteurs les plus probables de certaines installations de production sont des sociétés qui sont en concurrence directe avec le preneur. Le fait de restreindre les possibilités de transfert par le bailleur peut entraver la capacité du prêteur de réaliser ses garanties, puisque les acheteurs probables dans un contexte de vente forcée ne peuvent être cessionnaires aux termes du bail. Une restriction au transfert peut parfois être évitée en accordant au preneur un droit de préemption lui permettant d'acheter l’immeuble s’il ne veut pas d’un nouveau cessionnaire ou bailleur, plutôt que de voir son bailleur remplacé par un concurrent.
Contre vents et marées Généralement, le financement du bail sera grandement facilité si celui-ci ne contient aucune disposition permettant au preneur de résilier le bail ou d’opérer compensation entre ses obligations et celles du bailleur. Les contrats de location sont donc généralement structurés de manière à obliger le preneur à toujours verser ses paiements, indépendamment de l'état de l’immeuble (c’est-à-dire que l’immeuble soit entièrement détruit ou non), et à ne pas accorder un droit de résiliation anticipée au locataire (sauf peut-être à l’approche de la fin du bail). Ces risques sont habituellement limités par une assurance appropriée contractée par le preneur.

Conclusion

Compte tenu des conditions difficiles qui prévalent actuellement sur le marché du crédit, la cession-bail traditionnelle peut offrir d'importants avantages, surtout dans un contexte où les marges d’intérêt s’élargissent et les marchés immobiliers demeurent assez vigoureux. Étant donné que les rendements immobiliers demeurent relativement bas, le coût du capital après impôt d’une cession-bail, jumelé à ses autres avantages qui ont été décrits, peuvent s’avérer grandement intéressants. D’ailleurs, contrairement à la dette obligataire, les contrats de location ne comportent pas l’obligation de rembourser le capital, ce qui allège les préoccupations sur les flux de trésorerie dans un contexte économique difficile. Une cession-bail peut offrir à une société une excellente façon de se servir de ses immeubles pour libérer du capital d’emprunt et des capitaux propres et améliorer la rentabilité des actifs utilisés dans la production. Une cession-bail efficace requiert l’examen d’importantes questions de nature commerciale, fiscale et juridique. Il est donc important que l'entreprise fasse appel à des conseillers expérimentés afin de maximiser la valeur à réaliser et d’assurer que ses intérêts opérationnels sont adéquatement protégés pendant la durée du bail.

Cet article se veut uniquement un sommaire et ne devrait pas servir à fournir des conseils à un client particulier ou relativement à une situation spécifique.

Donald J. Kason, MBA, CA, est le président de NAI Commercial à Toronto. On peut le joindre à dkason@naicommercialca ou au 416-364-6242. Gregory Harris, LL. B., Harris + Harris LLP (gregharris@harrisandharris.com) ou 905-629-7800) et Susan Farina, MBA, CPA, CA, associé en fiscalité chez Goldfarb, Shulman, Patel & Co. LLP (susan@gspco.com ou 905-326-6800), ont collaboré à la rédaction de cet article.

Peter Hatges, CA, EEE, CF, est associé chez KPMG L.L.P. à Toronto, leader canadien de Financement corporatif KPMG. Il dirige cette rubrique et est membre du Groupe de travail sur la finance d’entreprise de l’ICCA.