Acheter une propriété aux États-Unis

Par Teresa Gombita
Illustration : Blair Kelly

La décision d’y acquérir un bien immobilier de loisirs suppose de bien connaître les règles de l’IRS

Avec la chute du prix des maisons aux États-Unis et la parité entre le dollar canadien et le dollar américain, de plus en plus de Canadiens envisagent l’achat d’une propriété de loisirs chez nos voisins du Sud. Avant de s’engager dans une telle aventure, ils devraient savoir que les résidents canadiens propriétaires d’un bien immobilier aux États-Unis risquent d’y être assujettis aux droits successoraux.

Les droits successoraux américains sont généralement levés sur la valeur brute du bien situé aux États-Unis (sous réserve de certaines réductions) détenu en propriété par un particulier à la date de son décès. L’Internal Revenue Service (IRS) accorde un crédit unifié lors du calcul de ces droits, de sorte que les premiers 2 millions de dollars US de la valeur de la succession sont exonérés. Ce seuil sera porté à 3,5 millions de dollars US d’ici 2009, et les droits successoraux seront abrogés en 2010. On s’attend toutefois à ce qu’ils soient rétablis en 2011 avec un crédit unifié dont le seuil sera ramené à 1 million de dollars US. Les résidents et citoyens américains ont droit au montant intégral du crédit.

Cependant, pour d’autres particuliers, le crédit unifié est rajusté au prorata de la valeur des biens situés aux États-Unis par rapport à la valeur de leur succession mondiale.

Par conséquent, si la valeur du bien américain d’un Canadien est faible par rapport à la valeur de sa succession mondiale, son crédit unifié sera considérablement réduit.

De plus, le Canada accorde un crédit pour impôt étranger au titre des droits successoraux américains payés, mais ce crédit est limité à l'impôt canadien sur le gain en capital tiré du bien et réalisé dans la même année.
Ce crédit pour impôt étranger est peu élevé si la plus-value du bien immobilier américain est relativement faible par rapport à sa valeur brute.

Diverses possibilités de planification s’offrent aux Canadiens qui veulent réduire leur risque d’assujettissement aux droits successoraux américains.

Avant 2005, une technique de planification courante pour éviter les droits successoraux américains consistait à utiliser une société de portefeuille canadienne, communément appelée société à vocation unique, pour détenir le bien immeuble américain.

Comme la société qui détient le bien américain ne meurt pas au décès de son actionnaire, il n’y a pas de levée des droits successoraux américains. Selon les principes fiscaux généraux, l’utilisation personnelle d’un actif de la société par un actionnaire donnerait habituellement lieu à un avantage imposable pour celui-ci.

Avant le 23 juin 2004, l’Agence du revenu du Canada (ARC) permettait que de tels arrangements soient conclus sans calculer d’avantage imposable. Cette concession administrative a été éliminée en date du 31 décembre 2004 et tout nouvel arrangement de ce genre donnera lieu à un avantage pour l’actionnaire. Par conséquent, la société à vocation unique ne représente plus une stratégie efficace pour les nouveaux achats de propriétés de loisirs aux États-Unis.

Lorsque le bien est détenu en copropriété, les droits successoraux américains seront répartis entre les copropriétaires. L’IRS appliquera habituellement un escompte à la valeur de la part du bien appartenant à chaque copropriétaire, compte tenu des principes d’évaluation, puisqu’il est plus difficile de vendre une participation partielle dans un bien que le bien complet. De même, avec la copropriété, il est possible d’utiliser le crédit unifié de chaque particulier propriétaire.

Par conséquent, le montant total des droits successoraux américains payables par les copropriétaires sur la valeur actualisée devrait être inférieur au montant total qui serait exigible s’il n’y avait eu qu’un seul propriétaire.

Pour mettre en œuvre cette stratégie de façon adéquate, tous les copropriétaires doivent financer leur part du prix d’achat de sorte que la planification n’est pas considérée comme un simulacre visant à éviter des problèmes potentiels d’impôt sur les dons aux États-Unis lors de la vente ultérieure du bien.

Bien que cette structure de propriété puisse entraîner une réduction significative des droits successoraux américains, elle rend la cession future du bien plus complexe et fastidieuse. En effet, tous les propriétaires devront consentir à la cession et ils devront tous signer les documents juridiques constatant l’opération.

L’utilisation de l’assurance-vie pour financer le paiement des droits successoraux américains constitue une autre option.

Le montant des primes dépendra de l’âge et de l’état de santé des propriétaires. Par conséquent, s’il y a un problème d’assurabilité, cette solution risque de ne pas être rentable.

De plus, les primes d’une police d’assurance servant au financement du paiement des droits successoraux américains ne sont pas déductibles aux fins de l’impôt sur le revenu. Il y a toutefois lieu de noter que le produit d’une assurance sur la vie d’un non-résident qui n’'#est pas citoyen américain n’est pas considéré comme un bien situé aux États-Unis et il ne sera pas assujetti aux droits successoraux. Le produit de l’assurance viendra toutefois réduire le montant du crédit unifié disponible pour la personne décédée, puisque ce produit payable à la succession sera inclus dans la valeur brute de la succession mondiale du défunt.

Pour déterminer la valeur d’un bien aux fins des droits successoraux américains, l’IRS accorde une déduction pour l’hypothèque sans recours entre personnes sans lien de dépendance qui grève le bien. Cette déduction réduit la valeur assujettie aux droits successoraux américains et, partant, le montant à payer à cet égard.

Pour qu’une hypothèque soit considérée comme étant sans recours, la créance hypothécaire ne doit viser que le bien particulier cédé en garantie par l’emprunteur.

Une institution financière ne prêtera habituellement pas plus de 60 % de la valeur du bien. Par conséquent, si le créancier hypothécaire est une institution financière, il est impossible d’éliminer tout assujettissement aux droits successoraux américains.

Autre avantage, l’intérêt versé sur l’emprunt hypothécaire sans recours pourrait être déductible si le produit de l’emprunt sert à l’achat d'actifs productifs de revenu. Un non-citoyen américain (l’auteur de la fiducie) pourrait établir une fiducie canadienne pour acheter une propriété de loisirs aux États-Unis avec un intérêt viager pour son conjoint et une participation au capital pour le conjoint et les enfants. L'auteur donnerait à la fiducie les liquidités nécessaires pour acheter le bien immeuble.

Il est important que l’auteur de la fiducie ne soit ni un fiduciaire ni un bénéficiaire de celle-ci. Cette restriction est nécessaire pour éviter l'application de l’article 2036 de l’Internal Revenue Code américain, qui prévoit l’attribution de la valeur du bien à l’auteur de la fiducie aux fins du calcul de ses droits successoraux américains à payer.

En plus de l’apport original, l’auteur de la fiducie devra faire apport de sommes additionnelles à la fiducie pour financer ses frais de fonctionnement annuels.

Généralement, avec une telle planification, la fiducie ne générera aucun revenu pendant la période de détention du bien, de sorte qu’elle ne devrait avoir aucune déclaration de revenus annuelle canadienne ou américaine à produire.

Il faut également savoir que, selon les règles fiscales canadiennes applicables aux fiducies, une fiducie est réputée avoir fait cession de ses immobilisations tous les 21 ans.

Le libellé de l’acte de fiducie devrait donc être suffisamment souple pour éviter les conséquences négatives futures de l’application de la règle des 21 ans. L’auteur de la fiducie qui veut conserver l’usage du bien après le décès de son conjoint peut avoir recours à un bail avec clause de déchéance et louer le bien moyennant des paiements correspondant à ses frais de fonctionnement.

Une société de personnes canadienne pourrait acheter le bien. On peut faire valoir qu’au décès, c’est une participation dans une société de personnes canadienne et non un bien immobilier américain que la personne détenait.

Cependant, on ne sait pas avec certitude comment l’IRS détermine le situs d’une société de personnes. Celui-ci pourrait être fondé sur l'emplacement du commerce ou de l’entreprise de la société de personnes, le domicile de l’associé, l’emplacement des actifs de la société de personnes ou le lieu où elle a été légalement constituée. Rien ne garantit donc qu’à cette fin, l’IRS n’écartera pas la société de personnes pour s’intéresser aux actifs sous-jacents et lever ainsi les droits successoraux américains sur le bien détenu. De même, on ne sait pas avec certitude si une société de personnes canadienne peut être légalement constituée dans le seul but de détenir un bien immeuble américain à usage personnel.

Pour être plus certaine d’être à l’abri des droits successoraux américains, la société canadienne de personnes pourra faire le choix ou encore cocher la case «check the box» sur ses déclarations de revenus américaines pour être considérée comme une société par actions aux fins de l’impôt américain.

La société de personnes sera toujours considérée à ce titre au Canada, mais comme une société par actions aux États-Unis. Comme la société à vocation unique, le particulier ou l’associé sera considéré, au décès, comme étant propriétaire d’actions d’une société canadienne plutôt que d’un bien immobilier américain. Cependant, contrairement à la société à vocation unique, cette structure hybride ne donnera pas lieu à des problèmes d’avantage conféré à l’actionnaire au Canada.

Le 5e protocole à la convention fiscale Canada–États-Unis pourrait toutefois avoir une incidence sur cette stratégie de planification. Le principal désavantage de cette structure hybride réside dans le fait que c’est le taux d’impôt sur le revenu américain plus élevé qui s'appliquera à tout gain en capital réalisé lors de la cession du bien par une société (avant le décès de l’actionnaire). Un gain en capital réalisé par une société par actions est assujetti à l’impôt sur le revenu des sociétés américain au taux de 35 % (plus l’impôt sur le revenu de l’État, le cas échéant), comparativement au taux de l’impôt américain sur les gains en capital à long terme de 15 % (plus l’impôt sur le revenu de l’État, le cas échéant) pour les particuliers qui s’appliquerait si la structure était considérée comme une société de personnes aux fins de l’impôt américain.

Aux États-Unis, certains planificateurs fiscaux estiment que le choix dit «check-the-box» peut être fait après le décès puisqu’il peut prendre effet jusqu’à 75 jours avant la date où il est produit.

Avec le report du choix à une date postérieure au décès, le taux d’impôt sur le revenu américain des sociétés plus élevé sur les gains en capital ne s’appliquera pas si la cession du bien a eu lieu avant le décès, parce que la structure serait considérée comme une société de personnes aux fins de l’impôt sur le revenu américain.

Avec cette stratégie, il faudra toutefois envisager d’autres planifications post mortem complexes pour éviter la double imposition. Il ne faut pas oublier non plus que l’on ignore si l’IRS accepterait un choix dit «check-the-box» après le décès aux fins des droits successoraux américains ou si un tel choix donnerait lieu à un transfert réputé du bien qui exigerait un ajustement du calcul des biens situés aux États-Unis au décès, si le bien en question était considéré comme un don dans les trois ans du décès.

La structure appropriée de détention d’une propriété de loisirs aux États-Unis dépendra évidemment de la situation personnelle du particulier, mais, dans tous les cas, il est important de consulter un fiscaliste pour s’assurer que la structure choisie est fiscalement efficace aussi bien que réalisable.

Teresa Gombita, CA, est première directrice et co-responsable des services aux clients privés chez Ernst & Young LLP, à Toronto.

Trent Henry, CA, est chef des services fiscaux internationaux de Ernst & Young à Toronto. Il dirige cette rubrique.